????首先，買了房子領了鑰匙就要驗收房子的，而驗收商品房質量的時間卻是少之又少，所以您驗收的時候就要非常的注意了。一般的情況下，毛坯房的質量通常在如下地方出現(xiàn)質量問題：1、塑窗及塑鋼門；2、墻面、地面和棚面；3、水管線及閥門；4、防盜門；5、電盒；6、電表、水表和燃氣表的底數(shù)。

???? 第二，驗收新房時應該帶的工具：小錘子一把、米尺、礦泉水若干瓶、細線、釘子一枚、帶插銷的燈頭、筆和紙。

????第三，詳細過程：

????塑鋼窗和門是最最容易出現(xiàn)質量問題的，所以驗收的時候應該作為重中之重：

????1、窗或門是否有掉肉、裂縫的地方。

????2、窗框或門框連接處密封應該嚴密、不該透亮。

????3、玻璃是否有裂縫。

????4、密封條長度適中，是否老化變形，壓條是否結實、牢固。

????5、兩層玻璃之間是否有水氣，如果有則代表兩層玻璃之間密封不嚴。

????6、窗或門開啟要靈活，關閉時不應有縫隙或透風的現(xiàn)象。

????7、窗是否漏水，可拿若干瓶礦泉水做試驗。

???? 8、防盜門門鎖、把手是否靈活、牢固，防盜門表面是否有劃痕，安裝是否牢固、不偏不歪。

???? 墻面、地面和棚面一般不會出現(xiàn)質量問題，可一旦出現(xiàn)就是大問題，所以不要輕心以對：

???? 1、墻面、地面和棚面是否平整，可用拉線的方式測量。地面的高低差如果大于3CM則不合格，棚面大于2CM則不合格，墻面大于1CM則不合格。

???? 2、用釘子在墻面、地面和棚面的表面劃幾下，看沙漿的強度是否到位。如果劃出很深的劃痕，則不合格。正常的情況下應該劃出一條沒有深度的白印。

????3、墻面、地面和棚面有些許裂縫是正常的，尤其是地面，但不能太多。

???? 4、用小錘子在墻面、地面和棚面上敲一敲，聽一聽是否有空鼓的聲音。如果空鼓的面積大于20平方厘米則不合格。

????5、看地熱管是否高出地面，高出的不合格。

???? 6、衛(wèi)生間的地面是都會做防水處理的，所以要把地漏堵上，再把水龍頭打開，讓水鋪滿衛(wèi)生間室內的地面，看是否有大量氣泡冒出。（當然，做這項實驗之前首先要確定樓下是否已經(jīng)裝修或正在裝修，要不漏到樓下可就慘了。）堅持24小時到72小時（最少是一天），然后去樓下的衛(wèi)生間查看棚面是否被陰濕。

????7、下雨過后一定要去新房看一眼，看墻面和棚面是否漏水。

????8、用米尺丈量房間各個部位的尺寸，看是否合乎要求。

???? 水管線及閥門永遠不會出現(xiàn)大問題，但小問題往往會引發(fā)大矛盾，裝修的時候是最怕漏水的。

???? 1、看廚房和衛(wèi)生間的排水管線（一般是白色的塑料管，直徑在100到150MM之間）是否有裂縫或破損的地方，如果有那以后肯定會漏水的。

???? 2、把廚房和衛(wèi)生間的給水閥門打開，看管道、閥門和水表是否漏水，水壓是否到位。

???? 3、查看閥門和分水器（分水器，地熱專用設備，一般為銅制，黃色，下面帶有15MM粗的裸露地熱管線）上的閥門和跑風是否生銹，如果生銹請不要擦除，通知維修人員，等到供暖時再擦除，看是否漏水。

????4、查看衛(wèi)生間排水橫管是否倒坡，立管檢查口是否嚴密。

????5、向排水口中傾倒些水，看排水是否暢通。

???? 查看電盒是否有電，用帶插銷的燈頭試驗，看燈頭是否被點亮，點亮的同時注意出戶門處的空氣開關有無跳閘的現(xiàn)象，如果有則為室內電路有短路的地方，不合格。查看電盒與空氣開關盒是否有破損?？諝忾_關：每個空氣開關插座的下面都有一個小的漏電保護，當合上空氣開關，按下漏點保護按鈕，空氣開關彈回，則表示好使，目前業(yè)主驗房往往會忽略這一項，一般情況下都會好使，個別除外。

???? 詢問陪同驗收的人員查看屋內物件是否有丟失的。最后一定要看好水表、電表和燃氣表的底數(shù)，一般的底數(shù)都為零，但有例外不是零的也不在少數(shù)。如果沒看而有碰巧趕上了少數(shù)不為零的，那么之前所用的水、電和氣就都要歸到您的頭上了。

????驗收的同時拿好紙和筆做好質量問題的記錄，以偏以后查看維修的進展情況。

????辦理房屋產(chǎn)權證流程以及準備材料

????1.產(chǎn)權人需準備資料：

????商品房買賣契約正本；

????購房發(fā)票復印件產(chǎn)權人身份證復印件（無身份證者需提供有效身份證件復印件，年滿十八歲以下需提供戶口本復印件）；契稅發(fā)票上報聯(lián)；物業(yè)維修基金繳款憑證第二聯(lián)。

????2.開發(fā)公司需準備資料：商品房銷售許可證復印件或商品房交易代碼；商品房登記備案證復印件或商品房交易代碼；竣工驗收報告復印件或商品房交易代碼授權委托書。

????3.辦證須知：產(chǎn)權人帶全資料到房管局辦理，交納相應的住房交易產(chǎn)權登記費。

????房屋產(chǎn)權證辦理流程

????（1） 登記收件。產(chǎn)權登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機關接受產(chǎn)權人主張權利的申請。因此，產(chǎn)權人必須填寫申請書，并交驗有關證明、證件；經(jīng)審查符合登記條件的，予以收件。即接受申請書，收存需要進一步審查的有關證明、證件。

????（2）勘丈繪圖。它是對已申請產(chǎn)權登記的房地產(chǎn)逐戶、逐處進行實地勘察，查清房地現(xiàn)狀，丈量計算面積，核實墻體歸屬，繪制分丘平面圖，補測或修測房屋分幅平面圖，為產(chǎn)權全面審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)。

????（3）產(chǎn)權審查。對申請登記的房屋，經(jīng)過認真細致的實地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實況資料以后，即可轉入產(chǎn)權審查。

????產(chǎn)權審查是以產(chǎn)權檔案的歷史資料和實地調查勘察的現(xiàn)實資料為基礎，以國家現(xiàn)行的政策、法律和有關的行政法規(guī)為依據(jù)，對照申請人提交的申請書、墻界表、產(chǎn)權證件、證明，逐戶、逐棟認真審查其申請登記的房屋產(chǎn)權來源是否清楚，產(chǎn)權轉移和房屋變動是否合法等整個復雜細致的工作過程。

????需要說明的是，這里的產(chǎn)權審查是全面的、更為細致的產(chǎn)權審查，是經(jīng)過了登記收件勘丈繪圖后的產(chǎn)權審查。

????（4）繪制權證。對申請人申請的房地產(chǎn)，經(jīng)過審查確認可以頒發(fā)產(chǎn)權證后，應及時轉入制權證階段。這個階段的主要工作是繪制應頒發(fā)的產(chǎn)權證件。

????（5）收費發(fā)證。它是產(chǎn)權登記發(fā)證工作的最后程序，要求把應收的登記費收繳入庫，把應發(fā)出的權證發(fā)放到所有權人手中。

????發(fā)放產(chǎn)權證前，必須全面檢查應發(fā)放的權證有無差錯，是否已交納契稅。

????個人購買商品房，辦理房產(chǎn)證應當向登記機關提交：
1、購房合同（正本）；
2、購買發(fā)票（原件）；
3、竣工決算書（原件）；
4、個人身份證及復印件。

????必須本人親自到場辦理，如果委托他人辦理須提供經(jīng)過公正的委托書。

????二、單位購買商品房，辦理房產(chǎn)證需持：

????1、購房合同（正本）；
2、購買發(fā)票（復印件）；
3、竣工決算書（原件）；
4、單位介紹信（同時還需注明單位性質、委托何人前來辦理）；
5、《住房質量保證書》、《住房使用說明書》。

????辦理產(chǎn)權登記以及產(chǎn)權證在使用中常出現(xiàn)的問題

????買房后應及時到房屋主管部門申請產(chǎn)權轉移過戶登記。買進的房產(chǎn)，只有在進行了合法的產(chǎn)權登記，并取得《房屋所有權證》（即房屋產(chǎn)權證明文件）后，你對房屋的所有權及其他權利才會得到法律的保護，通過產(chǎn)權登記，可以使你驗證所購買房產(chǎn)是否存在產(chǎn)權問題。若發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權問題，可及時通過法律向賣方索賠。

????請注意，在產(chǎn)權登記過程中，有些手續(xù)需要賣方協(xié)助辦理，這一條必須在合同中列明。產(chǎn)權登記費用，一般由買方承擔。

????若您買的是商品房，則按有關規(guī)定，開發(fā)商在交房時應向房管局做好商品房竣工產(chǎn)權總登記，并在領取《竣工驗收證書》后的5個月內為購房者申辦房地產(chǎn)證。

????產(chǎn)權證在使用過程中常出現(xiàn)的法律問題

????什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權？

????城市房地產(chǎn)產(chǎn)權指房屋所有權和該房屋占用國有土地的使用權。房地產(chǎn)產(chǎn)權具有絕對性和排他性。絕對性是指只有產(chǎn)權人才具有對房地產(chǎn)的充分、完整的控制、支配權，以及從而享有的利益，排地性，是指產(chǎn)權人排除他人占有、干涉的權利。這種權利包括直接的物權，也包括由此派生的典權、抵押權等他項權利。

????房地產(chǎn)產(chǎn)權是指房地產(chǎn)所有者對其所有的房地產(chǎn)享有的占用、使用、收益、處分的權利。所謂占有，是合法取得和擁有的意思。它是指事實上對房地產(chǎn)的控制和支配。占有是房地產(chǎn)產(chǎn)權的基本內容，占有房地產(chǎn)的可以是所有者本身，也可以是非所有者通過合法手續(xù)對房地產(chǎn)的占有。

????所謂使用，是指房地產(chǎn)的占有者按照房屋的性能及使用價值對房屋合理地加以利用。房地產(chǎn)的權屬所有人可以自己行使使用權，如自住、自用等；也可以依一定的條件把房地產(chǎn)的使用權轉讓給他人，如出租、出借、抵押等。

????房地產(chǎn)的使用權和占有權是密不可分的，沒有占有權，使用權就失去了存在的基礎，而使用權又可以從所有權中分離出來，即有使用權不一定就有所有權，但卻一定有占有權。所謂收益，是指房地產(chǎn)所有權人按照法律規(guī)定，從履行權利義務關系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地產(chǎn)收益是房地產(chǎn)所有權的內在固有的要求，它是所有權實現(xiàn)的重要途徑之一。所謂處分，是指房屋所有權人在法律允許的范圍內，根據(jù)自己的意志，對房地產(chǎn)進行處置的權利如依法對自己所有的房地產(chǎn)出售、贈與、變換等。

????一、遺失《房地產(chǎn)證》如何申請補領

????《房地產(chǎn)證》毀滅或遺失的，權利人應聲明遺失，并向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門報失，申請補發(fā)。登記機關收到申請后，刊登公告，六個月后予以補發(fā)，并在《房地產(chǎn)證》上注明″補發(fā)″字樣。申請補發(fā)《房地產(chǎn)證》需提交如下材料：

????（一）刊登公告聲明的報紙；

????（二）身份證明；

????（三）補發(fā)《房地產(chǎn)證》申請書

????二、如何識別房產(chǎn)證的真?zhèn)?/p>

????建設部決定在2002年1月1日實施《城市房屋權屬登記管理辦法》的同時，在全國啟用新的統(tǒng)一印制的房屋權屬證。那么，新證與舊的權屬證書有什么不同？怎樣才能較好地識別房屋權屬證書的真?zhèn)危?/p>

????1：格式內容不一樣。我國的產(chǎn)權登記始于解放初期，權證由各地印制，格式內容并不統(tǒng)一。盡管1987年建設部統(tǒng)一過全國房屋權屬證書樣式，但目前證書格式內容仍不統(tǒng)一。有建設部式樣的，有改造建設部式樣的，有自行印制的，有本式的，也有一張紙的。

????2：印制質量不一致。有大廠精工印制的，也有街道小廠粗制濫造的，所用紙張質地更是差別甚大。

????3：沒有任何防偽措施。

????4：發(fā)證機關極不規(guī)范，有的叫政府，有的叫房地產(chǎn)管理局，有的叫房管處、所、站，因此，所用印章也不規(guī)范，不統(tǒng)一。

????新的房屋權屬證書由建設部設計監(jiān)制，中國人民銀行北京印鈔廠獨家印制。新證共分三種：即《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》。內頁印有統(tǒng)一規(guī)范的填寫項目。由于是統(tǒng)一監(jiān)制、獨家印制，這就有效地保證了權證的規(guī)范、標準、統(tǒng)一，增強了權證的權威性。權證印制質量上乘，封面為紅色（他項權證為藍色，印有金色國徽。材料為進口護照面料，內頁為粉紅色印鈔紙，采用了護照和鈔票印制工藝。且增加了防偽功能，如注冊號、團花、水印等，規(guī)范了發(fā)證機關和用印。

????根據(jù)上述新舊權屬證的不同和新證的特點，我們對權屬證書的真?zhèn)尉筒浑y區(qū)別了。

????首先，應該按照以上新證的特點從總體看它的印制質量較高。

????由于新證是獨家按照專門工藝和選用專門材料印制，它的質地和印制質量非一般可比。大體印制精良者為真，印制粗糙者為偽。這是從感官上區(qū)分。當然，最重要，最本質的辨別方法是把握新證的特點和防偽功能。主要有以下幾個方面。

????1：建房注冊號

????由于新證是建設部監(jiān)制，建設部對每個能夠發(fā)證的市（縣）發(fā)證機關進行了注冊登記，并予以編號。那么在辨別時，要看它是否有編號，編號是否是建設部公告的全國統(tǒng)一編號。

????2： 發(fā)證機關（蓋章）

????這里要注意兩個方面：一是規(guī)范的發(fā)證機關是市（縣）的房地產(chǎn)管理局（房產(chǎn)管理局或市（縣）人民政府。別的任何單位或部門都無權發(fā)證，他們發(fā)的權證都屬于非法，無效的；二是所蓋印章均系機器套印，印跡清晰，干凈，均勻，手工蓋印是不可比的。

????3： 團花

????在封面里頁有由土紅，翠綠二色細紋組成的五瓣疊加團花。線條流暢，紋理清晰。

????4： 花邊

????首頁，即發(fā)證機關蓋章頁有上下等寬，對稱，左右等寬，對稱的咖啡色花紋邊框。花紋細膩，清晰。

????5： 暗印，水印

????所用紙張為印鈔紙，淺粉底色，等線宋體“房屋所有權證”底紋暗印。將紙對著光亮處，則可見高層或多層水和房屋

????6：編號

????在封面三頁，即“注意事項”頁右下角有印鈔廠的印刷流水編號。同一發(fā)證機關的權證號碼是連續(xù)的。

????7：發(fā)證編號

????即首頁花邊框內上端由發(fā)證機關編列的權證號碼。此號碼與發(fā)證機關的簿冊，檔案記載相一致。

????按照上述權證的特點和防偽功能，進行綜合審查考慮，你手中的房屋權屬證書的真?zhèn)尉筒浑y識別了。

????住宅小區(qū)物業(yè)管理內容及費用的基本構成

????一、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內容

????包括對住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理。

????二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的對象

????住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理和服務的對象首先就是住宅小區(qū)的居民。對于居民的管理，不是限制他們的人身自由，而是管理他們在小區(qū)居住時的部分行為。

????三、住宅小區(qū)居住設施管理

????住宅小區(qū)物業(yè)管理公司根椐物業(yè)管理合同，只負責住宅小區(qū)房屋及附屬設施、設備的管理。管理重點在共有部分。住宅小區(qū)的房屋使用過程中有自然或人為損害，有使用過程中產(chǎn)權人與使用人、不同產(chǎn)權人之間及房屋中設備和與公用設備之間等因使用關系而產(chǎn)生的各種需要調節(jié)、管理的多種環(huán)節(jié)。

????住宅小區(qū)的公共設施，管理是受各系統(tǒng)市政部門所有者的委托，代管各系統(tǒng)的運行狀況及運行結果，代繳各種有關費用。

????四、居住環(huán)境管理

????住宅小區(qū)物業(yè)管理的自然環(huán)境管理，是對自然環(huán)境的監(jiān)測與防止自然環(huán)境中不良因素的發(fā)生，對人為環(huán)境的管理是維護和改變、塑造一種人為環(huán)境，維護是一種環(huán)境秩序。

????住宅小區(qū)自然環(huán)境是客觀存在的，不能人為創(chuàng)造，也很難改造。只能對現(xiàn)有環(huán)境進行有效的了解和監(jiān)測，及時納入物業(yè)管理公司管理檔案

????物業(yè)管理費用的基本構成

????1、管理費:用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費用的帳務管理、物業(yè)檔案資料的保管和其他有關物業(yè)管理服務；

????2、房屋設備運行費:用于電梯、水泵等房屋設備運行服務所需的費用:

????3、保潔費:用于物業(yè)管理區(qū)域內日常保潔服務所需的費用；

????4、保安費:用于物業(yè)管理區(qū)域內日常安全保衛(wèi)服務所需的費用；

????5、維修費:用于物業(yè)維修服務所需的費用。

????物業(yè)問題矛盾的產(chǎn)生的根源以及物業(yè)的標準

????隨著住宅小區(qū)的不斷涌現(xiàn)，許多物業(yè)糾紛也開始逐步增多起來，以前有關物業(yè)立法已經(jīng)不能適應；一些新的問題、業(yè)主與物業(yè)公司之間，業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)主與開發(fā)商以及業(yè)主與政府之間暴露出來，這就是產(chǎn)生物業(yè)糾紛的原因，是商品房投訴中的熱點，其中最主要的是物業(yè)管理服務收費，特別是普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費的問題，更成了人們議論的焦點。

????1、物業(yè)問題矛盾的產(chǎn)生

????1.1?? 物業(yè)收費

????物業(yè)收費問題一直是大家經(jīng)常談話的老話題了，但收費到底應是多少？依據(jù)的法規(guī)是什么？怎樣制止亂收費？至今沒有一個明確的說法，因收費不合理而引發(fā)的沖突是事例屢見不鮮，這又主要集中在兩方面，一是亂收費，另一個是不收費，物業(yè)公司這方面主要是業(yè)主欠物業(yè)管理費用的比較嚴重，比如拆遷戶，對拆遷安置不滿意造成不交或者少交物業(yè)費，有的因車輛丟失不交保安費，低層住戶不交電梯費，二次加壓費等，另一方面：業(yè)主方面主要是認為管理服務不到位，不規(guī)范，小區(qū)環(huán)境臟、亂、差、收費不合理，亂收費、多收費的現(xiàn)象時有發(fā)生，物業(yè)管理沒有標準可循。

????1.2?? 質價不符是問題的根源

????物業(yè)收費應是優(yōu)質優(yōu)價，按質論價，而不應是統(tǒng)一不變的，如果是統(tǒng)一不變的則體現(xiàn)不出服務的差別性和收費的差別性，應該在不同的范圍內實施標準的量化與質化，從而體現(xiàn)質價比的合理性，公平競爭的原則性，現(xiàn)在我國的物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)為原來的房地產(chǎn)公司分立出來的，或是從房管部門轉制而來的，體制轉軌的過程是急促的，被動的，固而產(chǎn)生物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，管理成本居高不下，經(jīng)營效益也比較差，從而不具備應有的實力和資格，更缺乏必要的設備管理人才。這樣就造成管理不到位，上門服務不及時，冬季供暖不足等問題，以及物業(yè)管理人員素質較低，服務態(tài)度低劣，不菲的收費業(yè)主當然不滿意，矛盾也由此而產(chǎn)生，并不是說價格降低了矛盾就減少了，而應從根本上即體制上、市場調節(jié)、企業(yè)規(guī)范等再度來考慮，首先通過立法來規(guī)范目前魚龍混雜的物業(yè)市場，再通過招標等市場調節(jié)手段進行優(yōu)勝劣汰的選擇，在商品住宅買賣之前，即進行物業(yè)服務方面的溝通，確定買房子并不只是買個成品，而是包括買賣之后的延伸服務的理念，這樣即可減少因買賣房產(chǎn)時對以后物業(yè)管理方面關注較少而埋下的隱患，又可對房地產(chǎn)商方面提出更高的要求，從而對其進行約束。

????1.3?? 業(yè)主有償付費觀念未形成

????從業(yè)主方面講，享受物業(yè)管理服務需要付費的觀念還沒有形成，長期計劃經(jīng)濟下的觀念根深蒂固，現(xiàn)在隨著住房商品化，房屋的維護保養(yǎng)成了業(yè)主自己事情，原由國家或單位支付的職工福利部分，現(xiàn)由自己承擔，人們對此觀念還不能從根本上轉彎過來，把物業(yè)管理當作一種服務性消費來支出還有待時日。

????1.4?? 法律不健全，處理糾紛無法可依

????我國目前遠沒有一部關于物業(yè)管理的專門法律、法規(guī)，只在民法中有相鄰糾紛處理的淺之又淺的幾條，這已無法適應當前社會發(fā)展的要求。

????2、物業(yè)的標準

????物業(yè)管理是一項以服務宗旨，以管理體現(xiàn)服務的工作，作為業(yè)主都希望請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價實的優(yōu)質服務，而這優(yōu)質服務筆者認為主要體現(xiàn)在以下幾個方面：①服務態(tài)度的熱情、物業(yè)管理屬服務性行業(yè)，服務的對象是人，所以在服務中要一切從“以人為本”的原則出發(fā)，管理公司的員工應發(fā)自內心為業(yè)主，客戶熱情服務，做到行為、禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵守條約，衣冠整潔，動作雅觀等。②服務設備完好，硬件設施的完好運行是實現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件，物業(yè)管理中的房屋建筑、機器設備、衛(wèi)生設備、通訊設備、交通工具等、對這些設備要始終處于完好狀態(tài)，保證使用的正常。③服務技能的嫻熟，服務技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務管理中應掌握和具備的基本功，應當具備過硬的設備維護技術，保安人員應具備過硬的制安消防本領，管理人員應具備豐富的管理知識和專業(yè)知識。④服務方式靈活，物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理，依法管理外，還應設身處地地為業(yè)主，客戶著想，努力為業(yè)主，客戶提供各種靈活的服務方式，盡可能簡化各種辦事手續(xù)，營業(yè)時間方面給業(yè)主，客戶提供方便。⑤服務收費合理，物業(yè)管理屬有償服務行為，物業(yè)管理公司制定的綜合服務收費標準，政府應給予明確規(guī)定，物業(yè)管理公司所開展的特約服務，便民服務也應滿足業(yè)戶，客戶的要求與目的，不可亂收費，或多收費少服務。⑥服務制度健全，制定并健全物業(yè)管理制度，形成一整套規(guī)范，系統(tǒng)，科學的服務制度，以確保為業(yè)戶提供穩(wěn)定的服務。⑦服務效率的迅速，服務效率是向業(yè)主，客戶服務的時限，管理公司應盡量提高員工的素質，減少工作環(huán)節(jié)，縮短辦事時間，提高服務效率。

????總而言之，物業(yè)公司要從業(yè)主的利益出發(fā)來確定自己的位置，這樣才能使自己立足于市場，如果是房地產(chǎn)開發(fā)商分離出的物業(yè)部門可以有利于形成與推廣良好的企業(yè)形象，提高房屋銷售價格，加快銷售進度，同時良好的物業(yè)管理能夠使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能，達到增值保值的作用，反之則將直接影響物業(yè)的使用效果和使用壽命。

????家庭裝飾也是工程質量檢驗中的重點問題

????家庭裝飾是室內裝飾工程的一個重要組成部分。隨著人們生活水平的逐年提高，家庭裝飾工程的造價與檔次也越來越高，與此同時，其工程質量也暴露出了越來越多的共性問題。如何發(fā)現(xiàn)解決這些共性問題，科學地檢驗家庭裝飾工程的質量，切實維護好業(yè)主的利益，已引起了有關管理部門和廣大消費者的共同關注。

????進入上個世紀九十年代以來，隨著裝飾行業(yè)的日益成熟壯大，建設部及有關部門相繼出臺了一系列裝飾工程質量驗收的標準和規(guī)定，比較重要的有《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范》等，這些標準和規(guī)定大多針對公共裝飾工程，放到家庭裝飾中去，必然有些不易操作的問題。盡管也有一些針對家庭裝飾工程的規(guī)范要求，但有時又因專業(yè)術語過多，而老百姓又缺乏這方面的知識，給檢驗具體工程質量的時候帶來麻煩。本人曾經(jīng)多年從事裝飾設計工作，近來又從事裝飾行業(yè)的管理工作，在如何檢驗家庭裝飾質量方面有一些自己的觀點和經(jīng)驗，在這里簡要作以陳述，與大家共同探討一下家庭裝飾工程質量檢驗中的重點問題。

????家庭裝飾因其大多是要在一個有限的空間內完成吃、喝、拉、撒、睡的功能設計的特點，所以較之于公共裝飾工程有其較為明顯的共性問題。對這些共性問題，一般從兩個角度去看，其一是從工藝程序角度，其二是從組成房間的不同部位來看。前者比較適合跟蹤式檢查，要求業(yè)主和有關質量監(jiān)理人員有足夠的時間，而后者適用于大多數(shù)工程，更能全面客觀地檢驗工程成品的質量。

????1、按工藝程序檢驗

????從工程施工過程當中涉及到的工藝程序順序看主要表現(xiàn)在以下四個方面：一是隱蔽工程；二是基層龍骨、襯板項目；三是飾面項目；四是瓷磚、理石粘貼和五金玻璃等工程項目。

????1、1、 隱蔽工程

????主要是土建改造、水電管線的布排等方面的檢驗。要注意作好隱蔽工程的驗收記錄。如涉及到墻體等建筑結構改變，要查看由原建筑設計部門提出變更設計的圖紙是否和實際工程吻合。水電管線的規(guī)格要重點檢驗，如達不到使用要求的，則一律返工。一個家裝工程的安全隱患往往源自隱蔽工程的質量。

????1、2、 基層龍骨、襯板項目

????主要包括材料的材質、規(guī)格、尺寸、等級以及制作工藝的水平。木龍骨和襯板要做防火、防腐處理。木龍骨間距一般為 300毫米。吊桿間距多為1000毫米。金屬吊桿和吊件要做防銹處理。

????1、3、 飾面項目

????主要包括飾面材料本身的材質、色差、等級以及油漆的工程質量。這部分重點要檢查相關材料的環(huán)保指數(shù)，要對材料的檢驗報告認真查閱，對有疑義的材料要做檢測。相臨的飾面要顏色一致。清漆涂飾類要注意棕眼刮平、木紋清晰，光澤均勻、一致、光滑，無刷紋。色漆類同清漆類基本相同，唯一不同的是沒有木紋。

????1、4、瓷磚、理石粘貼和五金玻璃

????這里要注意粘貼是否有空鼓，表面是否平整一致等問題。瓷磚或理石表面應平整、潔凈、色澤一致，無裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應符合設計要求及有關規(guī)定。墻面突出物周圍的飾面磚應套割吻合，邊緣應整齊。五金、玻璃表面要干凈無污染、無劃痕。五金件不能有銹斑。

????2、按部位分類檢驗

????家庭裝飾工程因大多是在一個有限的空間內完成的，在檢驗工程質量的時候，也可以從大的部位及主要項目方面分類，這樣操作起來比較方便、全面。從這一角度劃分的項目主要有吊頂、地面、墻面、細木制品等工程項目。

????2、1、吊頂工程

????吊頂材料主要有木龍骨、輕鋼龍骨、石膏板和鋁扣板、PVC扣板等。龍骨和吊桿的檢驗同前所述。所有類別吊頂工程合格的基本要求是表面不得出現(xiàn)彎曲、凹凸不平。如果是龍骨釘石膏板刷乳膠漆，釘眼應先涂防銹漆，再刮膩子找平做表面處理，乳膠漆涂層不能有明顯刷紋、色差，不能出現(xiàn)裂縫和掉皮現(xiàn)象。鋁扣板、PVC扣板等吊頂要注意四個邊緣處理，要嚴密無縫。

????2、2、地面工程

????主要有木地板、地磚（石材）兩大類。此外還有地毯、地板革等類別，這些材料不常用，所以這里主要說說地板和地磚的檢驗要點。

????2、2、1、木地板

????木地板要鋪貼牢固，不能有開裂、歪斜、空鼓、污痕，同時對縫要順直，板與板之間的縫隙寬度在1~ 2毫米之間，面層沒有搶眼創(chuàng)痕，色差不明顯。

????2、2、2、地面磚及花崗石

????地面磚及花崗石的鋪設，要求品種、規(guī)格、色號、圖案保持一致，粘貼牢固、無空鼓、無缺棱、掉角和裂縫。檢查地磚、石材是否空鼓，可用小捶輕擊地面，根據(jù)不同部位發(fā)出的不同聲音，從聽覺上辨別、檢查。

????2、3、墻面工程

????主要有壁紙粘貼、涂料粉刷、和瓷磚鑲貼三大類。不論使用何種材料都要先進行基層處理，壁紙和涂料類主要包括刮膩子找平及底漆（油漆）封閉，如果是瓷磚鑲貼，須在水泥墻面上鑿毛。

????2、3、1、壁紙

????壁紙表面要粘貼牢固，無色差，沒有空鼓、氣泡、裂縫、蹺邊、皺折和斑污出現(xiàn)。側視無膠痕，邊緣要整齊、無毛邊。側視不得有波紋起伏。

????2、3、2、涂料

????墻面涂料要無掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底現(xiàn)象，顏色一致，無刷痕。側視不得有波紋起伏。新建筑物的混凝土或抹灰層在涂飾涂料前應涂刷抗堿封閉底漆。舊墻面在涂飾涂料前應清除疏松的舊裝修層，并涂刷界面劑。

????2、3、3瓷磚、馬賽克墻面

????該類墻面要平整，縫隙均勻，無空鼓。材料表面色澤一致，無蹺曲變形。馬賽克墻面還要注意陰陽角的平整處理。瓷磚表面應平整、潔凈、色澤一致，無裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應符合設計要求及有關規(guī)定。墻面突出物周圍的飾面磚應套割吻合，邊緣應整齊。

????2、4、細木制品

????主要包括窗簾盒暖氣罩、護墻板、門窗口套、壁柜等。細木制品表面應平整、潔凈、色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。細木制品與基層必須結合牢固、無松動現(xiàn)象。表面無明顯色差，裝飾縫須用漆膩子填平處理，木裝飾線條要連貫規(guī)整，厚薄一致，表面光滑細膩。線條接頭應無明顯色差。飾面板上的釘眼經(jīng)油漆處理后，在兩米以外應看起來不明顯。基層板要盡可能選擇受潮變形差的品種，尤其是窗臺板、踢腳線襯板等決不能用刨花板，以免將來受潮變形。

????在實際檢驗工作當中，除以上提到的重點檢驗項目以外，還有很多我沒提到的項目檢驗和具體的數(shù)據(jù)檢測、檢驗方法，比如門窗套安裝的允許偏差和檢驗方法、軟包工程的檢驗、抹灰工程的檢驗等等，遇到該類問題的時候，要以《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范》上具體的要求為準。

????2、按部位分類檢驗

????家庭裝飾工程因大多是在一個有限的空間內完成的，在檢驗工程質量的時候，也可以從大的部位及主要項目方面分類，這樣操作起來比較方便、全面。從這一角度劃分的項目主要有吊頂、地面、墻面、細木制品等工程項目。

????2、1、吊頂工程

????吊頂材料主要有木龍骨、輕鋼龍骨、石膏板和鋁扣板、PVC扣板等。龍骨和吊桿的檢驗同前所述。所有類別吊頂工程合格的基本要求是表面不得出現(xiàn)彎曲、凹凸不平。如果是龍骨釘石膏板刷乳膠漆，釘眼應先涂防銹漆，再刮膩子找平做表面處理，乳膠漆涂層不能有明顯刷紋、色差，不能出現(xiàn)裂縫和掉皮現(xiàn)象。鋁扣板、PVC扣板等吊頂要注意四個邊緣處理，要嚴密無縫。

????2、2、地面工程

????主要有木地板、地磚（石材）兩大類。此外還有地毯、地板革等類別，這些材料不常用，所以這里主要說說地板和地磚的檢驗要點。

????2、2、1、木地板

????木地板要鋪貼牢固，不能有開裂、歪斜、空鼓、污痕，同時對縫要順直，板與板之間的縫隙寬度在1~ 2毫米之間，面層沒有搶眼創(chuàng)痕，色差不明顯。

????2、2、2、地面磚及花崗石

????地面磚及花崗石的鋪設，要求品種、規(guī)格、色號、圖案保持一致，粘貼牢固、無空鼓、無缺棱、掉角和裂縫。檢查地磚、石材是否空鼓，可用小捶輕擊地面，根據(jù)不同部位發(fā)出的不同聲音，從聽覺上辨別、檢查。

????2、3、墻面工程

????主要有壁紙粘貼、涂料粉刷、和瓷磚鑲貼三大類。不論使用何種材料都要先進行基層處理，壁紙和涂料類主要包括刮膩子找平及底漆（油漆）封閉，如果是瓷磚鑲貼，須在水泥墻面上鑿毛。

????2、3、1、壁紙

????壁紙表面要粘貼牢固，無色差，沒有空鼓、氣泡、裂縫、蹺邊、皺折和斑污出現(xiàn)。側視無膠痕，邊緣要整齊、無毛邊。側視不得有波紋起伏。

????2、3、2、涂料

????墻面涂料要無掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底現(xiàn)象，顏色一致，無刷痕。側視不得有波紋起伏。新建筑物的混凝土或抹灰層在涂飾涂料前應涂刷抗堿封閉底漆。舊墻面在涂飾涂料前應清除疏松的舊裝修層，并涂刷界面劑。

????2、3、3瓷磚、馬賽克墻面

????該類墻面要平整，縫隙均勻，無空鼓。材料表面色澤一致，無蹺曲變形。馬賽克墻面還要注意陰陽角的平整處理。瓷磚表面應平整、潔凈、色澤一致，無裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應符合設計要求及有關規(guī)定。墻面突出物周圍的飾面磚應套割吻合，邊緣應整齊。

????2、4、細木制品

????主要包括窗簾盒暖氣罩、護墻板、門窗口套、壁柜等。細木制品表面應平整、潔凈、色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。細木制品與基層必須結合牢固、無松動現(xiàn)象。表面無明顯色差，裝飾縫須用漆膩子填平處理，木裝飾線條要連貫規(guī)整，厚薄一致，表面光滑細膩。線條接頭應無明顯色差。飾面板上的釘眼經(jīng)油漆處理后，在兩米以外應看起來不明顯?；鶎影逡M可能選擇受潮變形差的品種，尤其是窗臺板、踢腳線襯板等決不能用刨花板，以免將來受潮變形。

????在實際檢驗工作當中，除以上提到的重點檢驗項目以外，還有很多我沒提到的項目檢驗和具體的數(shù)據(jù)檢測、檢驗方法，比如門窗套安裝的允許偏差和檢驗方法、軟包工程的檢驗、抹灰工程的檢驗等等，遇到該類問題的時候，要以《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范》上具體的要求為準。

????2、按部位分類檢驗

????家庭裝飾工程因大多是在一個有限的空間內完成的，在檢驗工程質量的時候，也可以從大的部位及主要項目方面分類，這樣操作起來比較方便、全面。從這一角度劃分的項目主要有吊頂、地面、墻面、細木制品等工程項目。

????2、1、吊頂工程

????吊頂材料主要有木龍骨、輕鋼龍骨、石膏板和鋁扣板、PVC扣板等。龍骨和吊桿的檢驗同前所述。所有類別吊頂工程合格的基本要求是表面不得出現(xiàn)彎曲、凹凸不平。如果是龍骨釘石膏板刷乳膠漆，釘眼應先涂防銹漆，再刮膩子找平做表面處理，乳膠漆涂層不能有明顯刷紋、色差，不能出現(xiàn)裂縫和掉皮現(xiàn)象。鋁扣板、PVC扣板等吊頂要注意四個邊緣處理，要嚴密無縫。

????2、2、地面工程

????主要有木地板、地磚（石材）兩大類。此外還有地毯、地板革等類別，這些材料不常用，所以這里主要說說地板和地磚的檢驗要點。

????2、2、1、木地板

????木地板要鋪貼牢固，不能有開裂、歪斜、空鼓、污痕，同時對縫要順直，板與板之間的縫隙寬度在1~ 2毫米之間，面層沒有搶眼創(chuàng)痕，色差不明顯。

????2、2、2、地面磚及花崗石

????地面磚及花崗石的鋪設，要求品種、規(guī)格、色號、圖案保持一致，粘貼牢固、無空鼓、無缺棱、掉角和裂縫。檢查地磚、石材是否空鼓，可用小捶輕擊地面，根據(jù)不同部位發(fā)出的不同聲音，從聽覺上辨別、檢查。

????2、3、墻面工程

????主要有壁紙粘貼、涂料粉刷、和瓷磚鑲貼三大類。不論使用何種材料都要先進行基層處理，壁紙和涂料類主要包括刮膩子找平及底漆（油漆）封閉，如果是瓷磚鑲貼，須在水泥墻面上鑿毛。

????2、3、1、壁紙

????壁紙表面要粘貼牢固，無色差，沒有空鼓、氣泡、裂縫、蹺邊、皺折和斑污出現(xiàn)。側視無膠痕，邊緣要整齊、無毛邊。側視不得有波紋起伏。

????2、3、2、涂料

????墻面涂料要無掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底現(xiàn)象，顏色一致，無刷痕。側視不得有波紋起伏。新建筑物的混凝土或抹灰層在涂飾涂料前應涂刷抗堿封閉底漆。舊墻面在涂飾涂料前應清除疏松的舊裝修層，并涂刷界面劑。

????2、3、3瓷磚、馬賽克墻面

????該類墻面要平整，縫隙均勻，無空鼓。材料表面色澤一致，無蹺曲變形。馬賽克墻面還要注意陰陽角的平整處理。瓷磚表面應平整、潔凈、色澤一致，無裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應符合設計要求及有關規(guī)定。墻面突出物周圍的飾面磚應套割吻合，邊緣應整齊。

????2、4、細木制品

????主要包括窗簾盒暖氣罩、護墻板、門窗口套、壁柜等。細木制品表面應平整、潔凈、色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。細木制品與基層必須結合牢固、無松動現(xiàn)象。表面無明顯色差，裝飾縫須用漆膩子填平處理，木裝飾線條要連貫規(guī)整，厚薄一致，表面光滑細膩。線條接頭應無明顯色差。飾面板上的釘眼經(jīng)油漆處理后，在兩米以外應看起來不明顯?；鶎影逡M可能選擇受潮變形差的品種，尤其是窗臺板、踢腳線襯板等決不能用刨花板，以免將來受潮變形。

????在實際檢驗工作當中，除以上提到的重點檢驗項目以外，還有很多我沒提到的項目檢驗和具體的數(shù)據(jù)檢測、檢驗方法，比如門窗套安裝的允許偏差和檢驗方法、軟包工程的檢驗、抹灰工程的檢驗等等，遇到該類問題的時候，要以《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范》上具體的要求為準。

????新房裝修的11條禁忌 應多花時間布置自己的小窩

????一、忌倉促上馬

????一些人有了新居后，急于入住。他們便匆匆忙忙找了一個裝飾公司，要求對方在十天半月就要交工。至于房間的設計、裝飾材料的選用，這些戶主心里并沒有仔細考慮。由此可能出現(xiàn)這些問題：匆忙選擇的裝飾公司不能盡如人意，設計、施工水平?jīng)]能達到要求。因此在裝修之前，您不要太匆忙，要留出一段時間好好考慮房間的設計和裝飾材料的選擇，以及用一段時間去選擇一家合格的裝飾公司。

????二、忌“胸無全局”

????在裝修之前，您應該對房間的裝飾風格、所使用的裝飾材料、家具的選擇和大致的擺放位置以及裝修的預算等心里有數(shù)。切忌對這些沒有考慮、全憑一時好惡，對于房間裝飾沒有通盤考慮。這樣往往會出現(xiàn)家具與裝飾風格不相符合。

????三、忌“缺少變化”

????雖然說一套住宅應該統(tǒng)一在一種裝飾風格下，但每個房間都有不同的功用，居住者也不一樣。所以切忌在所有的房間中都采用一種裝飾風格，使用同樣的裝飾材料。這樣做只能使房間顯得缺少情趣和變化。

????四、忌表面的“涂脂抹粉”

????從目前的建筑格局來講，并非所有的格局都很合理，所以切忌依賴房間原有的格局，只做房間的“表面文章”。這樣只能給使用者帶來更多的不方便。從美學角度考慮，矩形的房間并不理想。

????五、忌不分主次

????有些人在裝修中不分主次，對于所有空間“一視同仁”。這樣裝修不僅花費過多，而且往往“事倍功半”。其實整套房間的某些空間的裝修可以簡潔一些，憑家具和裝飾品來點綴空間。

????六、忌脫離文化背景

????照搬畫冊的裝飾手法，往往只能“畫虎不成反類犬”，所以切忌脫離文化背景。如果房間里都是西式風格，卻擺設了太師椅，就很不諧調。

????七、忌脫離外部環(huán)境

????如果您的居室外邊十分嘈雜、紛亂，內部裝修就要簡潔一些；如果房間在陰面，裝修是就忌用深顏色。

????八、忌“無人參與”

????有些消費者把裝修的全過程都交給裝飾公司，自己不參與一點意見。這樣裝修出來的房間沒有一點主人愛好和性格的體現(xiàn)。

????九、忌盲目攀比

????有些人在裝修時只考慮豪華程度，以致預算超支，結果不能購買與之相配的家具。

????十、忌追求“一步到位”

????目前大部分都希望裝修“一步到位”，其實家也在“生長”，裝修也要隨之做小的調整。例如孩子大了，兒童間的裝修和家具就要隨之改換。

????十一、忌生搬硬套

????所有的裝飾手法都有一定的局限性，生搬硬套和硬性拼湊只能給人凌亂的感覺。尤其是在裝修之前，有些人喜歡去別人家“取經(jīng)”，結果自己家的裝修風格凌亂，不成體系。